• Bauschäden und Baumängel, wie weiter?

Bauschäden und Baumängel, wie weiter?

21.11.2019

Neu gebaut, renoviert oder umgebaut und mit Bauschäden oder -mängeln konfrontiert? Die Freude an der neuen oder renovierten Immobilie kann stark getrübt werden. Was machen, wenn ein Schaden oder ein Mangel auftritt?

Armin Bieli, wie definieren Sie dals Experte einen Bauschaden, einen Baumangel?
Zunächst einmal muss ich festhalten, dass Gebäude ohne Mängel kaum existieren. Das hängt auch damit zusammen, dass fast jede Baute ein Unikat ist und nur sehr wenige Gebäude mehrfach in der gleichen Art und Ausführung hergestellt werden. Nicht jeder Mangel führt auch zu einem Schaden. Nicht jede geplante Ausführung muss alleine dem geschriebenen Buchstaben der Norm entsprechen. Weil Änderungen und Anpassungen an Normenwerken einer logischen Trägheit unterworfen sind, können diese überholt sein. Deshalb sind deren Angaben stets aufs Neue mit den anerkannten Regeln der Baukunde zu vergleichen, welche in Merkblättern und Dokumentationen von Berufsverbänden, der Industrie und von anerkannten Fachgremien aufgeführt sind.

Was bedeutet das?
Die allfällig gewählte Abweichung von der Theorie, gepaart mit praktischen Versuchen oder Beispielen, muss im Voraus begründet sein. Das heisst, wenn es eine Abweichung geben soll, wird diese angekündigt und begründet. Dies ist in erster Linie Aufgabe der Planer, sie müssen das verantworten. Führt die ausführende Unternehmung die von der Norm abweichende Arbeit ohne Widerrede (Abmahnung) aus, trägt sie am allfällig entstehenden Schaden anteilmässig mit.

Und was, wenn der Schaden oder der Mangel später sichtbar wird?
Ziehen Sie eine sachverständige Person bei. Denn nur Expertinnen und Experten können die wesentlichen Ursachen erkennen, die zum Schaden oder Mangel führen. Erfolgt das nicht, werden oft unzureichende Lösungen kreiert und umgesetzt, die abermals eine erneute Reparatur nach sich ziehen. Oder es passiert, dass bei der Mangel- oder Schadensbehebung weit über das Ziel hinausgeschossen wird, und das bedeutet unverhältnismässige Kosten.

Wie gehen Sie vor?
Neutrale Bauschadenexperten erstellen ein Gutachten. Daraus lassen sich Massnahmen und Lösungen zur Behebung oder Schadenbegrenzung ableiten. Geschieht dies während der üblichen Garantiezeit von fünf Jahren, erfolgt die Einigung oder Beilegung von Streitigkeiten meist mit der Hilfe von solchen Gutachten: Die beteiligten Parteien können sich im gegenseiteigen Einvernehmen oder mit einer Mediation damit auseinandersetzen.

Was ist sonst noch wichtig zu wissen?
Die Beweislast für den gerügten Mangel liegt in den ersten beiden Jahren bei den Unternehmungen. Ab dem dritten Jahr und bis zum Ende der Garantiefrist kann nur noch der versteckte Mangel gerügt werden, wobei die Beweislast im Streitfall beim Eigentümer der Liegenschaft liegt. Um die Beweislast glaubhaft erbringen zu können, ist es auch hier notwendig, einen sachverständigen Bauschaden-experten beizuziehen, welcher die technischen und sachlichen Anforderungen der fraglichen Materie kennt. Dieser kann im Idealfall auch in beratender Weise zur Lösung bei der Schadenregelung beitragen.

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