• Was braucht es für eine gültige Sanierungskündigung?

Was braucht es für eine gültige Sanierungskündigung?

24.09.2020

Irgendwann muss jede Wohnung saniert werden, was einfacher zu verwirklichen ist, wenn niemand mehr drin wohnt. Ist die Wohnung vermietet, so drängt sich daher eine Mietkündigung auf. Aber aufgepasst: Längst nicht jede Sanierungsabsicht berechtigt zu einer Kündigung. Es reicht nicht, die Kündigung form-, frist- und termingerecht auszusprechen. Hinter der Kündigung muss zudem ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse stehen, damit sie nicht anfechtbar ist.

Wird aber eine Kündigung erfolgreich angefochten, so darf man in den nächsten drei Jahren nicht erneut kündigen.

Die Sanierung muss unmittelbar bevorstehen
Zwar muss noch keine Baubewilligung vorliegen, aber gültig kündigen kann man erst, wenn die Sanierung in greifbare Nähe gerückt ist. Blosse Sanierungsideen reichen nicht. Mit der Sanierung muss vielmehr in naher Zukunft fest gerechnet werden. Ist die Sanierung dringend, beispielsweise weil das Objekt Schaden leidet (z.B. bei Wassereintritt), nicht mehr den Normen entspricht (z.B. betreffend Heizung) oder gefährlich ist (z.B. bei veralteten Elektroanlagen), wird man eher von einer baldigen Umsetzung ausgehen.

Wohnen während der Sanierung?
Ausserdem muss die Mietkündigung für die Sanierung geeignet und erforderlich sein. Das ist sie nur, wenn ein Verbleib der Mieterschaft in der Wohnung die Sanierung verunmöglichen oder zumindest erheblich erschweren, verzögern oder verteuern würde. Besonders streng ist die Rechtsprechung, wenn kein dringender Sanierungsbedarf besteht und/oder Kleinkinder, Schwangere oder betagte Menschen betroffen sind.

Drohende Mieterstreckung
Selbst wenn eine Kündigung gültig ist, kann das Mietverhältnis vom Gericht um bis zu vier Jahre erstreckt werden. Die Notwendigkeit einer Sanierung ist dabei nur ein Aspekt einer umfassenden Interessenabwägung. Deren Resultat ist kaum vorhersehbar.

Fazit
Angesichts der vielen Unsicherheiten ist es ratsam, mit der Mieterschaft frühzeitig eine Einigung zu suchen und sie zumindest bei der Suche nach einem Ersatzobjekt tatkräftig zu unterstützen.


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